[摘要] 德清房天下总经理陈斌在工程建设领域、房地产交易领域从业二十年的资深专业人士，具有造价工程师、房地产估价师、二级建造师、房地产经纪人等多项国家执业资格。是中国房地产估价师与经纪人协会会员。2013年末加入房天下大家族。德清房天下正式上线。上线后即与德清新闻网合作，冠名举办了房天下杯福娃宝宝的活动。
人物简介：德清房天下总经理陈斌在工程建设领域、房地产交易领域从业二十年的资深专业人士，具有造价工程师、房地产估价师、二级建造师、房地产经纪人等多项国家执业资格。是中国房地产估价师与经纪人协会会员。2013年末加入房天下大家族。德清房天下正式上线。上线后即与德清新闻网合作，冠名举办了房天下杯福娃宝宝的活动。德清房天下具有全面的房地产资讯，旨在打造德清人的房地产网络平台。
小记：陈总，你好。很高兴有机会向你请教房地产方面的趋势。近期房地产行业交易平淡。从杭州首降开始，各地不断有降价的消息传来。德清的楼市开始趋向平静，很多人现在都存在观望的心态。请问你是怎样看待楼市的走向的？
陈斌：您客气了，请教谈不上。我把个人对房地产走势的理解说一下，希望对网友有所帮助。这次我去参加房天下总部举办的2014房地产年会，很多重量级的嘉宾李稻葵、秦虹、任志强发表了主题演讲，现场聆听了专家的发言。他们一致认为2014年还是会和2013年一样走出一波前低后高的行情。
另外精彩的发言我尽量简单地介绍一下
1、2014年房地产调控政策还是双向调控，一方面抑制投机和投资性需求。另一方面鼓励自住需求。
2、像过去20年房地产的迅猛增长的时代恐怕已经过去。
3、房地产暴利的时代已经过去了，地价、税收、财务成本、建安成本等刚性支出不断上涨，房地产已经没有暴利了。
3、互联网对房地产的影响正在加大，互联网实质是一种开放的精神，一个点延伸到无数的触角，可以降低商业成本。
4、以新房为交易主体的时代已经过去了，二手房市场会越来越庞大。
5、自住型需求与改善型需求还是购房主力。
6、一二线与三四线城市开始分化，分化的关键还要看人口的流向。
总之。房地产市场主要靠政策和信心在支撑，政策支撑信心，信心支撑市场。
小记：听陈总讲了，我发现房地产市场正在进行着变化。那么你对德清的楼市怎么看呢？如果市场持续低迷，是否有可能再次上演08版的救市？
陈斌：德清武康我们生于斯，长于斯。我们都对这个城市充满了感情。城市的发展是我们关心的，楼价我们更关心。我先简单介绍几个情况。
我查阅了相关资料。湖州被列为三线中等城市。我们德清的房价虽然比湖州高，毕竟我们是县城，人口只有四十多万，德清应该是四线城市了。武康城东至高速公路这块，集中了武康大多数的楼盘。正在进行热火朝天的建设。这个区块的住宅供应量庞大基本已成消费者的共识了。
我有在售二手房数据，根据乾坤房产中介公司的房源系统登记。整个武康镇在售二手房有1800套。蓝色港湾有30套，桂花城有60套，祥和小区39套。
我们德清目前房产市场相对平静，暴涨与暴跌的可能性都不大，市场正在博弈，购房者在观望，房产公司有售楼回款压力。这次博弈房价会有怎样的走向。大家回顾一下2013年3月的国五条。不难得出结论，政策是影响房价最重要的因素。
至于，是否会上演08版救市，在今年两会期间，建设部副部长仇保兴，明确表态，将在楼市调控中扩大地方政府的调控权限。包括制定和实施住房限购政策、住房信贷政策、公积金、土地、税收政策。使地方政府出手救市成为可能。这些系列政策中除了限购政策，其余政策都是直接降低购房者的成本的。如果出台救市政策肯定对楼市有带动作用。
小记：请问陈总现在的购房者中有哪一些人群？他们的购买力怎么样呢？
陈斌：现在的购房者有三种类型，种是刚需，第二种是改善型，第三种是豪宅。
种刚需中有为小孩子上小学读书而买房的，他们希望买逸夫小学、实验小学的，靠近学校。直接入住。他们一般都选择二手房。还有为刚参加工作的、准备结婚的小孩买房。近期不需要入住，他们一般选择买城东新区的新房。有部分刚需受购买力的影响在买90年代的二手房。
第二种改善型的需求，分成三类，类现有居住条件已不满足家庭实际状况。第二类收入颇丰的人。第三类拆迁户。
类人群对目前的住房居住条件不满意，住宅老旧，家庭成员的增加，孩子年龄的增加。迫切需求改善居住环境而购房。
第二类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。
第三类 旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，雷甸拆迁户来武康购房的人比较多。
改善型需求直接拉动了高品质住宅消费的增长。
第三种豪宅需求，一般城东的排屋别墅价格都在300万以上，这次绿城法式合院的开盘旺销，表明我县购买消费高品质楼盘的人群并不缺乏。
现在投资与投机需求的人市场上已经很少见到了。
小记：陈总，我知道有部分购房者还在为买一手房或二手房纠结，请问你应该怎样判断要买一手房还是二手房。
陈斌：购买一手房是新建工程，建设标准高。设施设备全新。购买首付低。贷款额度高。不用交营业税、个税。新建工程，要在未来一到二年才可以交付。一到二年内还是存在着一定的不确定的因素。
购买二手房可以直接看到房产的实际使用状况。小区成熟，配套齐全。大都数位于市中心。可以直接入住。价格可以与售房者面对面谈判。购房者需要支付营业税、个税、契税、中介费。贷款额度低。
因此，每一个购房者都要根据自己的实际情况。选择一手房或二手房。
小记：房地产方面的知识确实比较多，评价的标准也多，我们都想买到心仪的房子，你能不能除了价格之外简单设置一个标准。就可以评价房产的综合价值。
陈斌：如果一定要设置一个标准，那么就设一个叫做“出手的难易程度”，一个在合适的价位容易出手的房产必然综合价值较高，这个指标包括了小区的地理位置、配套、环境、物业、开发商品牌等要素。这个指标本质上就是消费者对小区认可度。现在武康综合价值较高的二手房小区有舞阳花园、阳光花园、桂花城、春溪华庭等。
小记：谢谢陈总接受我们的采访。
陈斌：不客气的。
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